「長期滞在型ホテル」、「エモーショナル・サポート・アニマル」、 そして公正住宅法の不明確さ

1968年公正住宅法(Fair Housing Act of 1968）（以下「FHA」といいます。）は、住居（dwelling）の賃貸における賃借人の障害等を理由とする差別を禁止しています。FHAが適用されるためには、賃貸住宅が居住者の唯一または永住の住居である必要はありません。そして、FHAにおける差別には、住居を利用し享受する機会を均等に与えるために必要な、規則、方針、慣習、サービスにおける合理的配慮（reasonable accommodation）を行うことを拒否することも含まれます。かかる合理的配慮の例として、ペット禁止ポリシーを状況に応じて適合させることが挙げられます。

米国住宅都市開発省(U.S. Department of Housing and Urban Development）（以下「HUD」といいます。）は、FHAなどの住宅及び都市開発に関連する連邦法を所管する政府機関です。HUDによれば、エモーショナル・サポート・アニマル(Emotional Support Animal)（以下「ESA」といいます。）とは、飼い主との感情的なつながりを提供し、資格のある医療専門家によって処方され、精神疾患や障害を持つ個人をサポートする動物のことを意味します。HUDは、ESAの利用についてペット禁止ポリシーを適合させることをFHA上の合理的配慮であるとしています。さらに、連邦裁判所も、HUDの指針を適用し、ESAの利用を合理的配慮として認めており、FHA上のESAに該当するためには、特別な訓練を受けている必要はないとしています。

しかしながら、FHAによるESAの保護は、「住居」（dwelling）の定義が許す範囲にしか及びません。FHAは住居（dwelling）を「一世帯または複数世帯が住居（residence）として使用する、または住居として使用することを意図し、もしくはそのように設計された建物」と定義しています。そのため、裁判所による分析は、「住居（residence）」の辞書的な意味を調べることから始まります。それによれば、住居（residence）の基本的な意味は、「一時的または永続的な住居（dwelling place）、住まい（adobe）、居住地（habitation）」であり、「一時的な滞在や一時的な訪問の場所とは区別され」ます。第3巡回区控訴裁判所は、かかるアプローチに基づき、当該建物が相当期間滞在する居住者のために意図または設計されているかどうか、また居住者がその期間中に帰ってくる場所として当該建物を見ているかどうかを問うています。